Narbonne, un bilan contrasté

Edifiée par les Romains en -118, Narbonne décline les charmes de l’époque antique et les traces de l’ère médiévale. La garrigue et la vigne entourent le site, classé au Patrimoine Mondial de l’UNESCO en 1996. La belle audoise accueille 51.000 habitants, 87.500 dans la communauté d’agglomération.

Le canal de la Robine traverse la sous-préfecture, sise dans le parc naturel régional de la Narbonnaise, entre les étangs de Bages-Sigean et le massif de la Clape. La ville se distingue de la station balnéaire, à 10 km. Seulement le quart des 17.296 ha, enserrés entre la Méditerranée et les Corbières maritimes, se révèle urbanisé. La commune à la superficie la plus élevée de la région bénéficie d’un bon réseau routier et d’un accès facile à Toulouse, Bordeaux, Marseille et Tarascon. Cette aisance se traduit par un parc immobilier axé à 80 % sur de belles configurations T3 et T4. Chaque jour, le train rallie Paris, Lyon et Lille. Narbonne recèle des complexes sportifs, un théâtre, des cinémas, une médiathèque, un golf et une université de droit et de sciences économiques et sociales.

« Comparés aux tarifs de 2009, les prix pratiqués sur Narbonne-ville accusent une baisse de 10 %. Actuellement, un T2 sans réels travaux à prévoir oscille entre 70.000 et 80.000 €, et un T3, entre 120.000 et 130.000 € », indique Nathalie Vidal de L’@gence. Le deux-pièces, susceptible de générer un revenu locatif de 450 €/mois et une rentabilité brute de 7-8 %, réunit des adeptes auprès des investisseurs, quand le trois-pièces suscite l’intérêt des jeunes couples et des primo-accédants en résidence principale. Le segment individuel montre des résultats plus contrastés. Le Quai Victor-Hugo, EDF, Sous-préfecture et La Mayolle, des secteurs accessibles à pied depuis le centre-ville, ont toujours le vent en poupe. La qualité du bâti et la garantie de « bon voisinage » alimentent les motivations. Une maison de 150 m2 R+1 en bon état, ouverte sur un jardin de 300 m2 vaut 360.000 €. La denrée séduit 80 % d’autochtones déjà bien installés dans la vie et 20 % de mutés et de retraités de toute la France en quête d’une adresse au soleil. Tout est finalement question de rapport qualité/prix. La fluidité de l’activité passe par une prise de conscience générale.

« L’attention des investisseurs porte sur les programmes neufs des zones en pleine expansion, sises au sud-est de Narbonne en direction de Perpignan », constate Fabien Rojas de Century 21 Domitia Immobilier. Un T3, doté d’une terrasse de 8 m2 et d’un jardinet de 80 m2, à 10 mn du centre, peut avoisiner 570 €/mois. Réveillon, traditionnellement peu apprécié par les locaux en dépit d’une marge de progression véritable, présente, à l’instar de Roches Grises et des Hauts de Narbonne, des solutions d’habitat individuel abordables en primo-accession. Le pavillon avec extérieur démarre, en effet, à 180.000 €, lorsque le cœur de cible s’échelonne de 200.000 à 250.000 €. Dès qu’il en possède les moyens, le Narbonnais recherche les situations centrales, d’autant que le tissu urbain respire. Les constructions et les espaces verts se partagent le territoire équitablement. Le professionnel décrit deux maisons : une deux-faces de 170 m2 sur une parcelle de 300 m2 avec piscine, à 418.000 € et une trois-faces de la même surface sur 400 m2 sans plan d’eau, à 385.000 €. Quadras et quinquagénaires plébiscitent les unités fonctionnelles, de préférence de plain-pied, tournées vers l’extérieur et faciles d’entretien. Derrière chaque transaction, figure la notion de placement et la perspective de revente. Clairement, on mise sur l’emplacement et le potentiel d’amélioration. Fabien Rojas réalise, à partir des chiffres de l’INSEE, une étude. Sur 24.635 ménages, dont 10.000 monoparentaux, il y a 47 % de propriétaires. Le parc immobilier compte 79 % de maisons. Le taux de rotation équivaut à 6 %, soit 1000-1200 signatures par an. Le flux migratoire demeure positif et le locatif, hyper porteur. Les appartements en fichiers vont de 45.000 à 212.000 € et arborent un ratio moyen de 1700 €/m2. Les maisons se situent de 180.000 à 520.000 € et tournent autour de 2000 €/m2.