Le centre-ville de Toulouse : l’amour de l’ancien

L’hyper centre de la ville rose est principalement composé d’immeubles allant du XVe au XVIIIe siècle. Il s’agit du quartier le plus cher de Toulouse et l’on y trouve surtout des biens anciens, plein de cachet.

L’agence Habitat Communication est spécialisée dans les biens anciens, de caractère. Une volonté qui perdure avec son gérant actuel, Jean-Romain Riveyran : « Nous faisons le choix de nous concentrer sur un domaine qui nous fait plaisir, à savoir les biens anciens. Même si nous nous diversifions en proposant aussi de l’ultra-moderne, l’idée reste de n’avoir que des biens de qualité dans notre portefeuille. Dans l’hyper centre de Toulouse on trouve surtout des immeubles datant d’avant 1950. Il y a donc peu de parkings et d’ascenseurs, ce qui peut être un problème pour nos acquéreurs quinquagénaires, qui préparent “leurs vieux jours“. En outre, les acheteurs prennent en considération le type d’immeuble, car selon les époques, ils sont plus ou moins lumineux : malgré les grandes fenêtres que l’on trouve dans un bâtiment du XVIIe siècle, celui-ci est plus sombre qu’un immeuble du XIXe. » Les acquéreurs sont aussi à la recherche d’extérieurs, ce qui est une rareté. Néanmoins, l’agence Habitat Communication a récemment vendu pour 500.000 € un appartement avec parking et balcon, dans le quartier de la Trinité. D’une surface de 100 m2 environ, ce bien est situé au deuxième étage d’un immeuble du XVIe siècle et dispose de moulures, de cheminées et de portes anciennes. Le marché immobilier local est très impacté par l’état de l’appartement indique Jean-Romain Riveyran « Selon la vétusté d’un bien et ses matériaux, le prix au mètre carré peut varier de 3500 à 6000 €. S’il est vrai que les propriétaires maintiennent majoritairement les appartements en bon état, il y a souvent la cuisine ou les sanitaires à refaire. » Néanmoins, un appartement en parfait état n’est pas nécessairement hors de prix. Pour preuve, l’agence a vendu il y a peu un bien de 124 m2, sans travaux à prévoir, pour 490.000 €. Mais la résidence principale n’est pas le seul marché qui prospère dans le centre de la ville rose.

Marie Martinasso est chargée des ventes à l’agence VIA, elle remarque une forte tendance à l’investissement locatif dans le secteur des Carmes. « Pour les petites surfaces, studios ou deux pièces, il y a toujours des acquéreurs prêts à investir ». Idéalement, sur une surface de 30 m2 environ, on peut avoir des retours de près de 5% avant impôts. Le quartier étant vivant, il y a beaucoup d’étudiants qui cherchent des studios où se loger. L’agence vend actuellement un T1 dans le quartier des Carmes. Ce 26 m2 se trouve au rez-de-chaussée d’un petit immeuble ancien et bien entretenu. Il est actuellement vendu à 131.500 €. Il existe aussi une forte demande de T2 et T3, émanant de jeunes cadres. « Les prix sont prohibitifs dans le centre-ville pour les primo-accédants », continue Marie Martinasso, « Notre clientèle est surtout composée de quadra et quinquagénaires, des secondo-accédants qui exercent des professions libérales. Il s’agit de CSP élevées, qui cherchent des prestations haut de gamme, des hauts plafonds, de la brique ancienne. Nous avons aussi une forte clientèle étrangère. Marie Martinasso a récemment vendu un bien regroupant la plupart des éléments recherchés dans le centre-ville de Toulouse. Il s’agit d’un appartement situé au 3e et dernier étage d’une bel hôtel particulier avec ascenseur et balcon. D’une surface de 140 m2, il a été cédé pour 610.000 €. Si les ascenseurs, les parkings et les extérieurs sont demandés, les surfaces intermédiaires le sont encore plus. Le parc immobilier étant ancien, les biens sont atypiques et il est difficile de trouver des T2 de 40 m2 et des T3 de 70 m2 environ » conclut-elle. C’est le « charme » de l ‘ancien.

Qui dit centre-ville, dit proximité avec les infrastructures urbaines. Pour Marie Charles, associée et fondatrice de l’agence Propriété Privée groupe OFI, les biens de cachet ne sont pas le seul attrait du centre-ville « Notre clientèle est évidemment composée d’amoureux de l’ancien. Mais être dans l’hyper centre, cela permet aussi de fonctionner presque exclusivement à pied, sans longueurs dans les transports. Cela implique aussi une véritable proximité avec les commodités comme les commerces, les restaurants ou encore les théâtres. Outre cela, le marché immobilier local offre une vraie diversité. Certes, 90% des biens sont de l’ancien, mais chaque hôtel particulier a sa nature propre. Si l’on va dans la rue de Metz ou la rue d’Alsace, on trouve une architecture haussmannienne très demandée par exemple. Il n’en reste pas moins, que dans l’hyper centre, l’absence ou la présence d’un parking et d’un extérieur sera toujours un élément déterminant. » Ce qui est le cas de ce 190 m2, localisé dans le quartier Ozenne, vendu dernièrement pour 770.000 €. Il est proposé avec une petite terrasse, un ascenseur et un parking situé dans la cour. « Même si Toulouse connaît quelques très rares programmes de promoteurs, le paysage immobilier change peu » ajoute Marie Charles, « mais il faut noter que le parc local se rénove de plus en plus, les clients cherchant à adapter leurs biens aux besoins actuels. Ils essayent d’avoir plus de luminosité, de jouer avec les volumes. En conséquence, il y a beaucoup de biens, qui à la revente, ont été entre temps rénovés. » Pour autant, il est encore possible de trouver quelques appartements à prix moindre, car il y a des travaux à faire. Comme ce bien situé au dernier étage avec combles, d’une surface de 161 m2 Carrez. Entièrement à rénover, il a été cédé pour 479 000 €.