Albi et Gaillac, la vie en toute sérénité

Villes millénaires, elles ont su se moderniser sans toutefois renier leur glorieux passé. Albi et Gaillac offrent à leurs habitants la proximité de Toulouse et une qualité de vie appréciable. Par

Depuis bientôt deux ans, Albi est classé par l’Unesco parmi les 911 hauts lieux du patrimoine naturel et culturel de l’humanité. Surnommée la « ville rouge », en raison de la couleur des briques de son centre historique, la cité s’enorgueillit de posséder une cathédrale impressionnante et fortifiée, Saint-Cécile et le palais de la Berbie, anciennement occupé par les archevêques. Toulouse-Lautrec est né ici et un musée regroupe d’ailleurs l’une des plus importantes collections au monde des œuvres de l’artiste post-impressionniste. Très recherché, car classé, le centre abrite des maisons de ville et de petits appartements, en majorité des T1, T2 et T3. Si les premières citées se négocient entre 240.000 et 350.000 €, les seconds voient leur prix au mètre osciller entre 1800 et 2000 €. Les restaurations sont soumises à l’approbation des Bâtiments de France, ce qui confère au secteur une belle authenticité et évite les dérapages en tous genres. Les retraités qui ont vendu leur pavillon en banlieue pour s’installer en ville regrettent que le centre d’Albi ne leur propose pas d’appartements spacieux avec extérieurs et garage. Devant la pénurie de produits, ils se rabattent sur des maisons de plain-pied, en périphérie. Les maisons de ville trouvent preneurs auprès des familles de quadras, dont les enfants sont en âge de profiter d’une certaine autonomie. Les écoles et les structures de loisirs sont alors à proximité, ce qui permet aux plus jeunes d’être indépendants. Le quartier de la Maladrerie, à l’ouest d’Albi et avec une sortie directe vers l’autoroute, remporte tous les suffrages et les Albigeois le plébiscitent. On y trouve le nécessaire et le superflu : des écoles, des commerces et un golf 18 trous. Cette grande banlieue de Toulouse compte des pavillons et des appartements récents. Pour une maison de 110 à 170 m2 sur un terrain de 700 à 1200 m2, il faut compter entre 200.000 et 280.000 €. Les appartements eux, se négocient entre 1700 et 1800 €/m2. S’y retrouvent des familles et des personnes mutées qui recherchent un confort de vie et la proximité des commodités.

En proche périphérie, voici Puygouzon. « C’est notre Neuilly albigeois », précise Paul Albouze de Premium Immobilier. Les grandes maisons de 150 à 250 m2 habitables font le bonheur d’une clientèle venue, en majorité, de l’extérieur et qui apprécie la sécurité du lieu. Moyennant 300.000 à 500.000 €, l’acheteur jouit d’une belle tranquillité. En banlieue ouest, en allant vers Gaillac, on devient propriétaire d’un pavillon à partir de 170.000 € et jusqu’à 220.000 €. Mais on ne trouve plus l’esprit d’Albi, car ici, les habitants partent travailler le matin et rentrent le soir. Depuis son classement au patrimoine de l’Unesco et un reportage sur une chaine nationale à une heure de grande écoute, Albi a vu sa fréquentation touristique augmenter de 30 % en un an. Autochtones et touristes s’accordent à lui reconnaître un climat d’une belle clémence, une réelle gastronomie, des paysages superbes et la proximité de Toulouse (que l’on rejoint en trois quarts d’heure) sans ses inconvénients. Consciente des enjeux futurs, la municipalité développe l’aspect culturel de la ville et, fin 2013 - début 2014, c’est un théâtre avec une salle de spectacles de 1000 places, 8 salles de cinéma, un restaurant avec vue sur la cathédrale Sainte-Cécile et 380 places de parking sous-terrain qui seront livrés.

Entre Toulouse et Albi, Gaillac et ses 13164 habitants connaissent une croissance démographique et économique non négligeable. Longtemps connue pour son pastel, la ville se développe autour de son centre ancien, avec ses maisons de ville mitoyennes, la plupart du temps sans extérieur ni garage. Suivant leur état, leur prix au mètre sera de 500 à 1000 € et à moins de 40.000 €, il est quasiment impossible de trouver un bien. L’investisseur s’y intéresse, sachant que la location reste dynamique (prévoir en moyenne 400 €/mois pour 100 m2 habitables). En première couronne se dressent les maisons avec jardin construites avant les années 70. Souvent mitoyennes et sur 2 niveaux (avec éventuellement des combles), elles pêchent par un manque d’isolation et de double vitrage et demandent une remise au goût du jour. Dernièrement, il s’est vendu 120 m2 pour 130.000 € et en règle générale, pour ce type de bien, il faut envisager entre 800 €/m2 et 1000 €/m2. La deuxième couronne abrite des maisons des années 60, avec garage au rez-de-chaussée et un étage. Des constructions solides, avec de belles surfaces, des hauteurs sous plafond et des balcons, autant d’atouts qui n’arrivent pas à pallier le désamour qu’elles suscitent. Actuellement, un T4 de 130 m2 à l’étage sur un garage de 70 m2 et 2 chambres de 70 m2 également au rez-de-chaussée, le tout sur une parcelle de 3000 m2 est à mis en vente 200.000 €. Sur ce même secteur, on va être en présence de bâtiments récents, des années 1990, de plain-pied, avec toutes les prestations modernes et qui vont réclamer entre 220.000 € et 240.000 € pour 150 m2 habitables. S’y côtoient de jeunes retraités venant de l’extérieur et qui ont opté pour le rapprochement familial ainsi que des familles qui veulent bénéficier des écoles, des médecins et des commerces.

Jusqu’en 2006, Gaillac a vu fleurir les produits de défiscalisation. Ils se sont répartis entre un habitat individuel groupé et de petits immeubles de type R +2. Aujourd’hui, les propriétaires ont le droit de revendre et un nouveau marché s’organise depuis 2 ou 3 ans. « Les premiers investisseurs, contrairement à la tendance actuelle, n’étaient pas des locaux », note Brigitte Barthe de l’Agence Barthe. En 2012, les prix ont baissé et les acheteurs déboursent en moyenne 1400 €/m2. Serait-ce le bon moment pour investir dans la pierre ? « Oui », répond Mathilde Espinasse de l’agence Imogroup. « A l’avenir, la donne ne va pas changer. Entre les taux assez bas, les prix qui ont baissé et les négociations toujours possibles, c’est le moment de devenir propriétaire. » Et la crise ? Aux dires des professionnels, la France est loin des scénarii catastrophes de certains de nos voisins européens. Albi et Gaillac jouissent d’un environnement préservé et, quoi qu’il arrive, la pierre est encore et toujours une vraie valeur-refuge.

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